George Jansizian: Kan jag hyra ut min lägenhet via Airbnb?

Juristen George Jansizian är HelaHisingens juridiska krönikör som skriver om hur lagen påverkar vanliga människors liv. Han driver George Juristbyrå i Hildedal på Hisingen och skriver regelbundet krönikor hos HelaHisingen.se.

I oktober 2020 kunde du läsa om lägenheter som upplåtits i andrahand via hemsidan Airbnb här på Hela Hisingen. I de fallen hade lägenheterna använts för att möjliggöra prostitution och annan olaglig verksamhet, vilket inte går ihop med Airbnb:s ändamål. Även GP har uppmärksammat flera fall av individer som förlorat sina bostäder med anledning av olovlig andrahandsuthyrning.

För den som inte känner till Airbnb så är det en onlinemarknadsplats för uthyrning och bokning av privat boende. Företagsidén har sin utgångspunkt i delningsekonomins principer, där privatpersoner står som både leverantör och kund. I Göteborg och framförallt på Hisingen förekommer uthyrning via Airbnb av olika anledningar.

Det märks av framförallt i samband med evenemang eller konserter såsom Gothia Cup, WayOutWest eller Summerburst där efterfrågan på tillfälligt uppehälle ökar markant. På Hisingen finns det flertalet stora arbetsgivare som använder utländsk arbetskraft, i det sammanhanget är Airbnb en utmärkt tjänst för att ordna en snabb lösning i väntan på en permanent bostad.

Får jag hyra ut min bostad?

Regler om vad som gäller kring uthyrning regleras i Jordabalk (1970:994) som förkortas (”JB”) och i folkmun kallas för Hyreslagen. Enligt 12 kap. 39 § JB får hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke hyra ut eller på något annat sätt upplåta lägenheten i andra hand till någon annan för självständigt brukande. Om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte kan visa någon giltig ursäkt, är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet i förtid enligt 12 kap. 42 § JB.

Det är därför avgörande att inhämta skriftligt samtycke av din hyresvärd innan uthyrning sker för att undvika förverkande av hyresrätten. Har du fått samtycke är det okej att hyra ut bostaden, dock är det ändå viktigt att den som hyr bostaden inte orsakar störningar eller skador m.m. Du har det yttersta ansvaret gentemot hyresvärden vilket är viktigt att komma ihåg.

För en bostadsrättshavare föreligger liknande regelverk, dock enligt en annan lagstiftning. En bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke, vilket framgår av 10 § Bostadsrättslag (1991:614) som förkortas (”BRL”). Enligt 11 § BRL får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse, endast om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen.

Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke, vilket ska begränsas till viss tid. Det kan även framgå av stadgarna att uthyrning i andrahand inte är tillåtet. Vid uthyrning av bostadsrätt i andrahand förespråkas stor försiktighet eftersom förverkande kan innebära att bostadsrättsinnehavaren tvångsvis måste sälja sin bostadsrätt.

Nuvarande rättsläge och missförstånd

Det är skillnad på att upplåta en hel lägenhet i andrahand och att ha en inneboende i lägenheten. En förutsättning för att det ska vara fråga om inneboende är att du själv fortfarande bor kvar och har kontrollen över lägenheten. För tillfället råder det därför ett stort missförstånd bland bostadshavare kring begreppen andrahandsupplåtelse och inneboende, vilket tyvärr har lett till att hyresgäster och bostadsrättsinnehavare behövt frånträda sina bostäder efter uppsägning.

Att hyra ut hela sin lägenhet via Airbnb i andrahand kan utgöra olovlig andrahandsupplåtelse. I vissa mer allvarliga fall kan det likställas med att bedriva hotellverksamhet. Detta har fastställts i några av Hyresnämndens och Hovrättens domar, där den senaste domen meddelades den 17 september 2021. I en dom från Svea hovrätt, mål.nr. ÖH 11028-20, blev hyresgästen förelagd att flytta med anledning av olovlig andrahandsuthyrning via Airbnb. Rättsläget kring att i stället ha en inneboende som hyr via Airbnb är dock inte helt klarlagt, men även här förespråkas stor försiktighet.

Åtgärder vid uppsägning

Om hyresvärden eller bostadsrättsföreningen avser att säga upp lägenheten eller bostadsrätten bör en rättelseanmodan skickas i första hand. Det finns vissa särskilda regler som måste beaktas vid uppsägning likväl som det finns förmildrande omständigheter som innebär att du kan få behålla din bostad. Nuvarande hyreslagstiftning är dock snårig för den som inte behärskar den.

Det gäller att förstå sin rättigheter men framförallt sina skyldigheter som kan innebära långtgående konsekvenser. Att förlora sin bostad innebär ett stort avbräck i livet och därför kan det vara bra att anlita en jurist som vet vad som gäller. Oavsett din situation, det vill säga om du får behålla din bostad eller inte, så kan en jurist exempelvis hjälpa dig att förhandla om anstånd med att flytta från bostaden om du förlorat din hyresrätt eller bostadsrätt.

Vid hyrestvister i Hyresnämnden är det vanligt förekommande att ditt försäkringsbolag inte ersätter dina ombudskostnader. Vissa försäkringar ersätter endast ombudskostnader först när beslut från Hyresnämnden har överklagats till Hovrätten. Därför kan det vara bra att se över dina försäkringsvillkor och vad som gäller för just dig.

Bra att tänka på när du hyr ut via Airbnb:

Kontrollera vem som ska hyra lägenheten, fråga efter underlag som styrker personens identitet och det avsedda ändamålet med nyttjandet.
Om personen exempelvis ska besöka en konsert, be om att få se biljetten eller annan handling.
Om du har en bostadsrätt, läs igenom föreningens stadgar för uthyrning i andrahand.
Tänk på att du även måste inhämta skriftligt samtycke från din hyresvärd eller från styrelsen i din bostadsrättsförening.
Fotografera lägenheten innan uthyrning, dokumentera allt som styrker lägenhetens skick innan uthyrning.
Om du är bortrest, se till att ha en vän eller familjemedlem som kan vara behjälplig om något skulle hända lägenheten. Du har ett ansvar över lägenheten gentemot din hyresvärd och din bostadsrättsförening enligt lag.
Kontrollera din hemförsäkring vid uthyrning i andrahand eller inneboendeskap.

George Jansizian, jurist
tips@helahisingen.se